6.17 고강도 부동산 규제 정책의 핵심내용은? 1탄
◆ 1. 과열지역에 투기수요 유입차단 ◆
※ 정책의 목표: 과열요인 차단을 통한 주택시장 안정화 ※
[1] 조정대상지역 및 투기과열 지구 지정
□ 최근 주택가격 급등세를 보이는 경기, 인천, 대전, 청주에 대해서 조정대상지역과 투기과열지구 추가 지정
ㅇ (조정대상지역) 최근 주택시장 상승이 지속되고 있는 경기, 인천, 대전, 청주 중 일부지역을 제외한 全 지역을 조정대상지역으로 지정 * 수도권 일부 자연보전권역·접경지역 및 청주 일부 읍·면 지역 제외
ㅇ (조정대상지역) 주택가격상승율이 물가 상승율의 2배 이상이거나 청약경쟁율이 5대 1이상인 지역을 말하는데, 정부에서 지정 공표한다. 조정대상지역으로 지정되면 주택담보대출 제한, 다주택자 양도세 중과 등 다양한 규제를 받음
ㅇ (투기과열지구) ➊조정대상지역 지정 후에도 과열이 지속되고 있거나, ➋非규제지역 중 과열이 심각한 지역 중 경기 10개 지역, 인천 3개 지역, 대전 4개 지역을 투기과열지구로 지정
ㅇ (투기과열지구) 건설교통부장관 또는 시도지사가 주택가격 안정을 위해 필요한 경우 지정하는 지역이다. 주택가격의 상승률이 물가 상승률보다 현저하게 높은 지역으로 주택에 대한 투기가 우려되는 경우 그 지역의 청약경쟁률, 주택가격, 주택보급률, 주택공급계획 등을 고려해서 지정
[2] 주요 개발 호재 지역 토지거래허가구역 지정
□ (추진배경) 최근 서울 송파‧강남구 내 ‘국제교류복합지구(SID)’ 조성과 관련한 대규모 사업계획의 추진이 본격화되며 연이어 발표
ㅇ 시장 불확실성이 큰 상황에서 주요 개발호재가 복합 작용하는 경우 인근지역 매수심리 자극 및 과열 심화 우려
⇒ 시장 불안요인 사전차단, 실수요자 중심의 부동산 시장질서 확립을 위해 서울시(지정권자) 협의 하에 토지거래허가구역 지정을 추진
⇒ (토지거래허가구역) 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역과 그러한 우려가 있는 지역에 대해서는 5년 이내의 기간을 정하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정할 수 있음(「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조제1항).
□ (주요내용) 잠실 MICE 개발사업, 영동대로 복합개발사업 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획위원회 심의를 통하여 확정*
□ (지정효과) 허가대상 면적 초과 토지(주택인 경우 대지지분면적을 의미) 취득을 위한 계약을 체결하고자 할 경우 관할 구청장 허가 필요
ㅇ 허가를 받은 경우 일정 기간 허가받은 목적대로 이용할 의무 발생, 특히 주거용 토지는 2년 간 실거주용으로만 이용 가능(매매‧임대 금지)
□ (발효시점) 6.17일 오후 서울시 도시계획위원회 심의→ 6.18일 공고→ 6.23일부터 효력 발생(공고 후 5일)
◈ 이번 토지거래허가구역 지정 이후 시장 과열이 주변으로 확산될 경우에는 지정구역 확대도 적극 검토
◈ 향후 개발호재 등에 따른 투기 우려가 관측될 경우 시장 질서 확립을 위해 토지거래허가구역 지정을 검토
[3] 투기적 주택수요에 대한 조사체계 강화
① 개발호재 등 과열 우려 지역 실거래 기획 조사 시행
□ (현황) 국토부 「부동산시장불법행위대응반」․감정원 「실거래상설조사팀」이 전국 고가주택(9억원 이상)에 대해 상시조사 중(2.21~)이며,
□ (향후계획) 상시․기획조사를 통해 편법증여․대출위반․실거래 허위신고 등을 적발하여 과태료 부과 및 금융위․국세청 등 통보
② 자금조달계획서 '제출대상' 확대
□ (현행) 자금조달계획서 제출 대상이 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 이상 주택 거래 시로 제한되어 있어,
ㅇ 투기과열지구‧조정대상지역내 3억원 미만 저가 주택의 경우 자금출처 조사 등 실효성 있는 투기수요 점검에 한계
□ (개선) 투기과열지구‧조정대상지역내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출토록 함
□ (적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시시행(’20.9월)
③ 자금조달계획서에 대한 '증빙자료' 제출대상 '확대'
□ (현행) 투기과열지구 9억원 초과 주택 거래신고 시 자금조달계획서 기재내용에 대한 객관적 진위를 입증할 수 있는 증빙자료를 제출 * 자조서 작성 항목별로 예금잔액증명서, 소득금액증명원 등 증빙자료를 첨부‧제출
ㅇ 투기과열지구 9억원 이하 중‧저가 주택의 경우 비정상 자금조달 등 이상거래에 대한 신속한 대응 및 선제적 조사가 제한
□ (개선) 투기과열지구 내 주택 거래 신고 시 거래가액과 무관하게 자금조달계획서 작성 항목 별 증빙자료를 첨부하여 제출토록 함
ㅇ 증빙자료 확인을 통해 불법 증여, 대출규정 위반 등 의심거래는 집중 관리대상으로 선정하고, 실거래 신고 즉시 조사에 착수
□ (적용시기) ｢부동산거래신고법 시행령｣ 등 개정 후 즉시시행(’20.9월)
[4] 주택담보대출 및 전세자금대출 규제 강화
①규제지역내주택담보대출취급시전입·처분요건강화
<무주택자>
□(현행) 투기지역·투기과열지구내시가9억원초과주택구입을 위해주택담보대출을받는경우,1년내전입의무를부과
ㅇ조정대상지역의경우2년내전입의무부과
□(개선) 全규제지역*내 주택구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월내 전입의무부과
*투기지역,투기과열지구,조정대상지역
□(적용시기) 행정지도시행*이후신규대출신청분*부터적용
*시행시기:전산개발및준비등을감안하여’20.7.1일부터시행
*다만,행정지도시행전에주택매매계약(가계약불포함)을체결하고계약금을이미 납부한사실을증명한차주,대출신청접수를완료한차주등에대해서는종전규정적용
<1주택자>
□(현행) 투기지역·투기과열지구내 주택구입을 위해 주택담보대출을 받는경우 1년내 기존 주택 처분 및 신규주택 전입 의무부과
ㅇ조정대상지역은2년내기존주택처분및신규주택전입의무부과
□(개선) 全규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을받는 경우 6개월 내 기존 주택 처분 및 신규 주택 전입의무 부과
□(적용시기) 행정지도시행*이후신규대출신청분*부터적용
*시행시기:전산개발및준비등을감안하여’20.7.1일부터시행
*다만,행정지도시행전에주택매매계약(가계약불포함)을체결하고계약금을이미 납부한사실을증명한차주,대출신청접수를완료한차주등에대해서는종전규정적용
②보금자리론 대상 실거주 요건 부과
□(현행) 보금자리론 이용 차주에게 전입의무는부과되지 않고 있음
□(개선) 주택 구입을 위해 보금자리론을 받는경우 3개월 내 전입및 1년 이상 실거주유지 의무를 부과하고, 의무위반시대출금회수
□(적용시기) 주택금융공사내규개정시행일(’20.7.1)이후보금 자리론신청분부터적용
③갭 투자 방지를 위한 전세 자금 대출 보증 이용 제한 강화
□(현행) 시가9억원 초과 주택 보유자에 대한 전세 대출 보증제한 하고, 전세대출을 받은 후 9 억원 초과주택구입시 대출즉시회수 *다주택자(2주택이상)에 대해서도 전세 대출 보증이 제한되어있음
□(개선)
➊투기지역·투기과열지구 내 시가3억원초과 아파트를 신규 구입하는 경우도 전세 대출 보증제한 대상에 추가
➋전세 대출을 받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억원초과 아파트를 구입하는 경우 전세대출 즉시 회수*
*구입주택의 기존 임대차 계약 미완료등 불의의 피해가 발생될수 있는 경우에만 회수 규제 적용 유예
□(적용시기) 보증기관 내규 개정 시행일 이후
ㅇ(➊번사항)투기지역·투기과열지구 내 3억원 초과 아파트를 신규 구입하는 경우 부터 적용
*규제 시행 전 전세 대출 차주가 규제 시행 후 투기·투기과열지구 내 3억원초과 아파트를 신규 구입 시 대출연장제한(기존전세대출만기까지만인정)
ㅇ(➋번사항)전세 대출 신규 신청 분부터 적용
④주택도시보증공사(HUG)전세대출보증한도축소
□(현행) 전세 대출 보증 한도가 보증 기관별로 차이가 있어 1주택자의 갭투자 용도로 활용
□(개선) 주택도시보증공사(HUG)의 1주택자대상 전세 대출 보증 한도를2억원으로인하
□(적용시기) 주택도시보증공사(HUG)내규 개정 시행일 이후전세 대출 신규 신청분 부터 적용